بایدها و نبایدهای آپارتمان‌نشینی
حمایت , 3 تير 1391 ساعت 15:10
مدیر یا هیات مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان‌های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم های مجمع عمومی هستند، موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان‌ها جمع‌آوری و برای ساختمان هزینه کنند.
البته نكته مهم در اين است كه پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستاجر نیز می‌شود، با اين حال در برخي از موارد شاهد آن هستيم كه بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان‌ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیری‌هایی رخ می‌دهد. ادعاهاي مالك يا مستاجر بر اين است كه از آن جهت كه براي مدتي در خانه حضور نداشتند يا براي مدتي در مسافرت بوده‌اند يا همچنين از قسمت‌هاي مشاع مشخص شده استفاده نمي‌كنند، پس پرداخت سهم هزینه های مشترک( شارژ) یا هزینه‌های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمی‌شود و در نتيجه از پرداخت (شارژ) يا همان هزينه‌هاي مشاركت خودداري مي‌كنند.
لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ )
حق شارژ عبارت است از هزينه‌هاي لازم براي نگه داري ساختمان كه مربوط به مشاعات و قسمت‌هاي مشترك است.
مهدي صالحي‌طالقاني وكيل پايه يك دادگستري ضمن بيان اين مطلب در گفت‌وگو با «حمايت» مي‌افزايد: حقوق، تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل ارتباط نداشتن با مساحت زيربنا به تساوي تقسيم خواهد شد.
وي ادامه مي‌دهد: نحوه ی تقسیم هزينه‌هاي مشترك بر اساس توافق تمام مالكان در مجتمع است، به عنوان مثال هزينه مشترك را بر مبناي نفرات تعيين مي‌كنند. اگر در اين خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالكيت اختصاصي به مالكيت كل است. قانون در اين خصوص مي‌گويد مگر اين كه مجمع امور مالكان در خصوص هزينه‌هاي مشترك، با يكديگر به توافق ديگري برسند.
صالحي‌طالقاني بر اين باور است كه البته در خصوص استفاده از كلمه حق شارژ بايد بگويم كه اين لغت اشتباه است و به جاي آن بايد از لغت هزينه‌هاي مشاركت استفاده كرد.
وي با اشاره به اين نكته كه مشاعات متعلق به تمام ساكنان است و هر كسي كه آپارتماني را خريداري مي‌كند، به همان نسبت اختصاصي مالك همان نسبت از كل ساختمان مي‌شود، اظهار مي‌دارد: در سند مالكيت مالكان مشاعات در مجتمع‌هاي ساختماني قيد نشده است. به طور كلي هر چيزي كه اختصاصي نباشد، مشاع تلقي مي‌شود. مثلا، پشت‌بام. اين حقوقدان بر اين عقيده است كه مالكان به ميزان مالكيت اختصاصي در مشاعات هم مالكيت پيدا مي‌كنند كه اين بخش‌هاي مشاع براي همه قابل استفاده است مگر اين كه توسط بعضي واحدها صرفا قابل استفاده باشد. به عبارت ديگر چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگه داری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
قانوني براي كنترل روابط در آپارتمان‌ها
يك وكيل پايه يك دادگستري در خصوص تصويب قانون تملک آپارتمان‌ها نيز اين چنين مي‌گويد: بعد از رواج پيدا كردن ساختمان‌سازي و آپارتمان‌سازي، مقتضيات زمان ايجاب كرد كه قانوني براي تحت كنترل درآوردن روابط ساكنان يك مجتمع وضع شود. بر همين مبنا و انگيزه در اسفند ماه سال 1343 قانون تملك آپارتمان‌ها تصويب شد.
خرمشاهي با اشاره به اين نكته كه در اين قانون كه در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت‌هاي مشترك در هر مجتمع يا آپارتمان تعريف و حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و سهم آن در مشاعات نيز مشخص شده است، مي‌افزايد: در اين قانون حقوق و تعهدات مالكان و مستاجران نيز نسبت به يكديگر به خوبي تشريح شده است. اين حقوقدان بر اين عقيده است كه در اين قانون جزييات موضوع در خصوص تصميم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترك به صورت مفصل تشريح شده است. وي اين گونه ادامه مي‌دهد: اما آنچه كه مورد بحث است مقرراتي است كه راجع به تكاليف مستاجران وضع شده و مبالغي كه بايد براي اداره ساختمان پرداخت شود.
صالحي‌طالقاني نيز در خصوص قانون تملك آپارتمان‌ها اين گونه توضیح می‌دهد: به طور كلي براي حقوق آپارتمان‌ها مقدمات مفصلي وجود دارد كه در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان‌ها پرداخته شده است. در اين زمينه قانون تملك آپارتمان‌ها كه داراي آيين‌نامه‌اي است از سوي قانونگذار به تصويب رسيد كه اداره آپارتمان‌ها طبق اين قانون صورت مي‌گيرد. در اين قانون آمده است كه تعداد بيش از سه واحد برای مجتمع بايد طبق قانون مدير و يا هيات مديره‌اي تعيين شود.
ضمانت اجراي قانون تملك آپارتمان‌ها
به طور كلي هر قانوني داراي ضمانت اجرايي است سوال مهم در اين است كه با وجود اين ضمانت‌اجراها، قانون تا چه ميزان رعايت مي‌شود؟
خرمشاهي با اشاره به اين مطلب كه در ماده 10 مكرر اين قانون ضمانت اجراي مالكاني كه نسبت به پرداخت شارژ ماهيانه خود اقدام نمي‌كنند تعريف شده است و مي‌گويد: بر اساس قانون تملك آپارتمان‌ها، چنانچه مالك يا مستاجر از پرداخت شارژ ماهيانه خودداري كند، هيات مديره مي‌تواند بعد از ارسال اظهارنامه و طبق آن از طريق اداره ثبت تقاضاي صدور اجراييه كند و عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت.
وي مي‌افزايد: به طور كلي هيات مديره مكلف است كه به محض وصول وجوه يا ارائه دستور موقت از دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك اقدام كند. چنانچه مستنكف بار ديگر از انجام تعهدات خود سرباز زد، مكلف به پرداخت مبلغي به اندازه مبلغ (محكوم به) به عنوان جريمه خواهد بود.
صالحي‌طالقاني در خصوص ضمانت اجراي قانون تملك آپارتمان‌ها اظهار مي‌دارد: ضمانت اجراي آن بر اين اساس است كه مدير ساختمان مي‌تواند فردي را كه از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداري مي‌كند، از يكسري خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم كند و همچنين مي‌تواند اظهارنامه‌اي به فرد خاطي ارسال كند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نكند، مدير ساختمان صورت بدهي را به اداره ثبت ارسال خواهد كرد.
وي ادامه مي‌دهد: همچنين مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست كند. دادگاه هم در صورت احراز صحت اين مراحل، فرد خاطي را محكوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت
2 ماه حق شارژ ديگر يعني 2 برابر حق شارژ تعيين شده، مي‌كند كه اين جريمه براي ساختمان مصرف خواهد شد.
سوال مهم؛ افزايش امكانات يا برخورد با متخلف!
خرمشاهي با بيان اين مطلب كه اخيرا برخي از واحدهاي مسكوني صاحب آب و گاز و كنتر برق مستقل شده‌اند و سوال اينجاست كه با اين اوصاف چگونه مي‌توان با متخلف برخورد كرد؟ مي‌گويد: به نظر مي‌رسد برای حفظ نظم و اداره مجتمع، همان مقررات سابق اعمال خواهد شد، يا با صدور اجرایيه ثبت يا از طريق دادگاه.
وي بر اين عقيده است كه بر اساس اصل قاعده تثبيت، هر كس كه مرتكب ورود خسارت به شخص و يا اشخاص شود، مكلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام كند.
اين حقوقدان در زمينه راه‌هاي جبران ايراد خسارت به ساختمان اظهار مي‌دارد: راه جبران از طريق دادگاه صورت مي‌گیرد. اگر مالك قبلي خسارتي در خصوص نقل و انتقال وسايل به ساختمان وارد كند هيات مديره مي‌تواند بابت خسارت وارده اقدام كند.
صالحي‌طالقاني خاطرنشان مي‌كند: طبق قانون مالكيت و آيين‌نامه مربوط، اگر فردي در جابه‌جايي‌هايي كه موجب ايجاد هزينه مي‌شود برای مثال موجب آسيب رساندن به ساختمان شود، گرفتن مبلغي برای ايجاد خسارت از سوي فرد خاطي قانوني است. اما در غير اين صورت گرفتن آن مبلغ قانوني نخواهد بود.
شفافيت قانون
قانون بايد شفاف باشد طوري كه شفافيت نداشتن آن موجب فساد و پرهيز از قانون نشود. البته با وجود شفافيت قانون، هرازگاهي بايد مواد تعيين شده مورد بازنگري قرار گيرد.
خرمشاهي در خصوص شفافيت قانون مي‌گويد: به طور كلي مي‌توان گفت به هر ميزان كه قانون شفاف باشد، مقتضيات زمان ايجاب مي‌كند كه آن قانون مجددا مورد بازنگري قرار گيرد.
وي مي‌افزايد: با عنايت به مسایلي كه عنوان شد، قانون تملك آپارتمان‌ها احتياج به يكسري اصلاحات دارد يعني موادي به آن قانون اضافه و يا تكميل شود.
صالحي‌طالقاني مي‌گويد: به هرحال بسياري از مسایل در قانون با ابهام روبه رو است. حقوقدانان بر اساس يكسري از قواعد و معيارها حكم در قضيه مي‌كنند. به طور كلي كليات در قانون آمده است اما حقوقدانان با استناد به آنها حكم مي‌كند.
پرداخت هزينه شارژ ماهيانه
پرداخت هزینه‌های مشترك مجتمع‌ها یا (شارژ) یكی از مهم‌ترین موارد اختلاف در آپارتمان‌هاست كه قانونگذار نیز به آن توجه ویژه‌ای داشته و راهكار قانونی را تعیین كرده است. براین اساس، مالكان آپارتمان‌ها مكلفند، هزینه‌های مشترك و مستمری را كه برای قسمت‌های مشترك ساختمان ضروری است، پرداخت كنند.
با توجه به این كه كنتورهای آب و گاز در بسیاری از مجتمع‌ها و واحدهای آپارتمانی مشترك است در مورد میزان پرداخت هزینه های مشترک (شارژ) اختلافات بیشتری بروز خواهد كرد و افزایش پلكانی قیمت آب مصرفی از موضوع‌های تشدید كننده اختلاف در زندگی آپارتمان نشینی خواهد بود. پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است كه دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترك را كه به تایید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالك
دریافت كنند.
آینده‌نگری قانونگذار
قانون تملک آپارتمان‌ها روزگاری به تصویب رسید که هنوز آپارتمان‌نشینی در تهران باب نشده بود. اما قانونگذار توانست با آینده‌نگری، نیازهای شهروندان چند دهه بعد از خود را تشخیص دهد و قانون مناسب برای آنها را به تصویب برساند. اما این قانون در حال حاضر نیاز به بازنگری دارد. باید توجه داشت که قانون برای برخورداری نظم و امنیت است. زمانی که نظم و امنیت در جامعه دچار خدشه می‌شود، قانونگذار با شناخت نیاز جامعه، به آن واکنش نشان می‌دهد. در حال حاضر، به نظر می‌رسد قانون نظارت بر آپارتمان نیاز به برخی اصلاحات دارد.
یکی از بخش‌هایی که بیش از همه نیاز به بازنگری دارد، روش وادار کردن مستاجر یا صاحبخانه به ادای تعهدات خود می‌باشد. پیش از این قانونگذار پیش‌بینی کرده بود که مدیر ساختمان از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب عضو متخلف ساختمان را مجبور به انجام وظایف خود کند. اما در حال حاضر، کنتورهای آب و گاز تفکیک شده و به نظر می‌رسد باید راهکارهای کارآمدتری برای حل این مشکل پیش‌بینی شود.
کد مطلب: 4854
آدرس مطلب: http://titronline.ir/vdcc.pq0a2bq40la82.html?4854