تيترآنلاين 22 بهمن 1392 ساعت 19:35 http://titronline.ir/vdcj.iemfuqetxsfzu.html?6354 -------------------------------------------------- عنوان : مردم قدرت خرید مسکن‌ را ندارند -------------------------------------------------- افزایش وام 15 میلیونی اثر چندانی بر خرید مسکن ندارد با این قیمت‌ها با 15 میلیون تومان حتی در مناطق متوسط شهر 2 یا 3 متر بیشتر نمی‌توان آپارتمان خرید متن : مهمترین دلایل رکود بازار مسکن به گفته کارشناسان و فعالان مسکن سیاست های نادرست 8 سال گذشته در بخش مسکن، پایین آمدن قیمت مسکن در چند ماه اخیر و عدم وجود محرک های لازم برای خریدن مسکن است. به گزارش فارس رکود بازار مسکن باعث راکد ماندن بخش زیادی از سرمایه ها شده است زیرا در حال حاضر واحدهای فراوان ساخته شده و آماده عرضه وجود دارد که خریداری ندارد. بانک مرکزی برای خروج بازار مسکن از رکود، اقدام به افزایش وام خرید مسکن از 20 به 35 میلیون تومان کرد، این در حالی بود که در دولت های قبل به شدت از این مُسَکّن خودداری می شد و دلیل آن هم تورم زایی افزایش وام در بخش مسکن بود. این گزارش می افزاید: با این حال دولت روحانی با این استدلال درست که تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن تأثیری در قدرت خرید ندارد اقدام به افزایش سقف وام کرد. در عین حال با وجود این اقدام باز هم معاملات در بخش مسکن مانند قبل راکد است و کماکان عنوان می شود که در بازار مسکن نه افزایش قیمتی رخ داده و نه این بازار از رکود خارج شده است بنابراین پیش بینی کارشناسان در مورد رونق این بازار بعد از افزایش وام مسکن پیش بینی درستی نبود. در واقع محرک بانک مرکزی برای خروج بازار مسکن از رکود تاکنون اثرگذار نبوده و اثراتش را نشان نداده است. به دنبال وضعیت حاکم بر بازار مسکن که به گفته برخی از فعالان این بازار حدود 13 ماه است که بازار از رونق افتاده بر آن شدیم تا نظرات کارشناسان و فعالان این بازار را منعکس کنیم که در ادامه می خوانید: * سیاست های غلط اقتصادی 8 سال گذشته مسکن را به رکود کشاند کمال اطهاری کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با فارس و در پاسخ به این سؤال که چرا بازار مسکن هنوز در رکود به سر می برد علیرغم اینکه برخی کارشناسان معتقد بودند که بعد از افزایش وام مسکن از 20 به 35 تومان این بازار تا حدودی رونق می گیرد، گفت: سیاست های نادرست 8 سال گذشته در بخش مسکن موجب رکود اقتصادی در کل اقتصاد شده است. وی افزود: بنابراین رکود حاکم بر کل اقتصاد شدت بیکاری، تورم و پس انداز مردم را کم کرده و حتی برخی از مردم درآمد ندارند که این مجموعه رکود را ایجاد کرده که به هرکدام بصورت جداگانه می توان پرداخت. * مسکن های مهر بلا استفاده مانده است این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: از یک طرف بودجه کلانی صرف ساخت مسکن مهر شد بدون اینکه جمعیتی در آن ساکن شود زیرا ساختمان های ساخته شده به دلیل نداشتن امکانات و تجهیزات قابل سکونت نیست و همچنین مناطقی که در آنجا مسکن مهر ساخته شد فاقد امنیت است. اطهاری اظهار داشت: با این اوصاف پرداخت تسهیلات هم مشکلی را حل نمی کند و به درد کسی نمی خورد تا با گرفتن وام در آن مناطق خانه بخرد. وی افزود: از طرف دیگر در شهرها ساخت مسکن به صورت تراکم فروشی به بنگاه ها و مستغلات سپرده شد و در اصل مقوله مدیریت شهری رها شد تا اینکه اعتیادش به تراکم فروشی ادامه پیدا کند. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین فضاهای شهری اختصاص یافت به ساخت مسکن های لوکس که خرید آن از دسترس خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان خارج است. * تراکم فروشی قیمت مسکن را رانتی کرده است اطهاری گفت: تراکم فروشی قیمت مسکن را رانتی می کند و خرید مسکن رانتی برای کسانی که صاحب درآمد رانتی نیستند (اکثریت مردم درآمد رانتی ندارند) امکان پذیر نیست زیرا وسع مالی شان نمی رسد و در توانشان نیست که مسکن رانتی را حتی اجاره کنند. وی افزود: وقتی قیمت مسکن در شهرها رانتی می شود خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان حتی اگر درآمد مکفی داشته باشند قادر به تهیه و خرید مسکن نیستند. اطهاری گفت: ساخت مسکن رانتی در شهرها قیمت مسکن را نسبت به حاشیه شهرها حتی اگر دارای امکانات نسبتا مشابه باشند تقریبا 10 برابر افزایش می دهد. وی افزود: بنابراین در شهرها به دو دلیل رانتی بودن زمین و ساخت مسکن های لوکس آنقدر قیمت مسکن گران می شود که خرید آن برای مردم با درآمدهای عادی امکان پذیر نیست و نتیجه آن خالی ماندن 500 هزار واحد خالی در تهران می شود. این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: این ها واقعیت هایی است که رکود مسکن را موجب شده و با چنین شرایطی به این زودی رونق به بخش مسکن برنمی گردد. اطهاری گفت: حل چنین وضعیتی ساماندهی شاخص های کلان اقتصادی مثل اشتغال، مهار نرخ تورم و بالا بردن درآمد مردم به حد مکفی است برای اینکه بتوانند وام بگیرند و اقساط وام را بپردازند. وی افزود: دولت در تلاش است تا بر نرخ تورم بالا و رشد اقتصادی منفی فائق شود و امیدوارم هر چه سریع تر با تنش زدایی هایی که در دستور کار قرار گرفته این امکان بوجود آید. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: اگر ایرانیانی که سرمایه هایشان را به خارج از کشور برده اند برای سرمایه گذاری به ایران بازگردند و با بازگشت ذخایر ارزی به ایران و همچنین خروج سرمایه ها از ایران امید می رود که اقتصاد ایران تا حدودی بهبود یابد. * علیرغم دریافت وام های کلان، انبوه سازان تکنولوژی خاصی در ساخت مسکن ایجاد نکرده اند اطهاری در پاسخ به این سؤال مبنی بر اینکه برخی کارشناسان معتقدند که برای رونق بازار مسکن وام و تسهیلات را نباید به صورت فردی پرداخت کرد و باید این وام ها در اختیار انبوه سازان قرار گیرد آیا شما هم به این مسئله معتقد هستید، گفت: قبلا این نوع وام ها در برنامه های سوم و چهارم با تخفیف های بسیار قابل ملاحظه برای معماری خوب و صرفه جویی در انرژی به انبوه سازان داده شده بود. وی افزود: اما علیرغم دریافت این تسهیلات انبوه سازان هیچ کدام از این کارها را انجام ندادند و هیچ گونه تغییری در تکنولوژی ساخت و ارتقاء ساخت مسکن انجام ندادند. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: من فکر می کنم برخورد جدی با انبوه سازان نیاز است زیرا علیرغم گرفتن تسهیلات کاری از پیش نمی برند و مسکن مهر هم نمونه ای بود که انبوه سازان ساختند و یا شهرک اکباتان که قبل از انقلاب ساخته شد نمونه کار انبوه سازان بود که به جای آسمان خراش به زندگی خراش شبیه است. وی افزود: اقتصاددانان در مواردی که اشتباه می کنند می گویند ما متوجه شدیم که در جاهایی زیاده روی کردیم ولی انبوه سازانی که به زمین های رانتی و پول های دولتی عادت کرده اند به نظر نمی رسد که گذشته عبرتی گرفته باشند. * تسهیلات 35 میلیون تومانی محرک قابل توجهی برای خروج مسکن از رکود نیست سید مهدی هاشمی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به سؤال فارس مبنی بر اینکه علی رغم انتظار برای رونق بازار مسکن با توجه به افزایش وام مسکن به 35 میلیون تومان چرا این بازار هنوز از رکود خارج نشده است، گفت: درست است که افزایش وام در رونق بازار مسکن بی تأثیر نیست، اما افزایش آن از 20 به 35 میلیون تومان هم به اندازه ای نیست که تأثیر قابل توجهی بر این بازار داشته باشد. وی افزود: راهکار اساسی برای رونق این بازار افزایش میزان وام نیست بلکه افزایش تسهیلات به صورت پرحجم به بخش تولید مسکن و ساخت مسکن است و باید سعی کنیم سرمایه ها را به بخش مسکن و صنعت ساختمان طوری هدایت کنیم تا علاوه بر افزایش عرضه مسکن، اشتغال زایی را هم در این بخش افزایش دهیم. عضو کمیسیون عمران مجلس، تصریح کرد: سرمایه گذاران به دلیل اینکه آینده خیلی روشنی در بخش مسکن به لحاظ سودآوری پیش بینی نمی کنند و به دلیل اینکه حداقل سود سرمایه گذاری برایشان تضمین شده نیست طبیعی است تمایلی به سرمایه گذاری عمده در این بخش نداشته باشند. هاشمی اظهار داشت: در مواقعی که سرمایه گذار به دلیل عدم اطمینان از سود تمایلی به سرمایه گذاری ندارد دولت باید اقدام به تنظیم و تعادل بازار کند. وی افزود: مثلا در بخش کشاورزی و در تولید محصولاتی مانند گندم یا برخی محصولات کشاورزی دولت برای کنترل بازار عرضه و تقاضای آن محصول اقدام به خرید تضمینی محصول می کند و اگر مشابه این اتفاق در بخش مسکن بیفتد در جهت رونق این بازار می تواند بسیار مؤثر باشد. عضو کمیسیون اقتصادی تصریح کرد: بنابراین به جای اینکه دولت به طور مستقیم وارد بخش مسکن شود باید این بخش را مدیریت و پشتیبانی کند تا سرمایه گذار مسکن از بازگشت سرمایه اش مطمئن باشد و بداند در صورت سرمایه گذاری در بخش مسکن حداقل متضرر نمی شود. هاشمی اظهار داشت: اما متاسفانه دولت به جای مدیریت بخش مسکن خودش ورود پیدا کرده و حتی بیش از آنچه که لازم بوده در این بخش سرمایه گذاری کرده، یارانه پرداخت کرده و در آخر باز هم متهم به خوب عمل نکردن به وظایفش شده که البته بی راه هم نگفته اند. وی افزود: مسکن باید در دستور کار دولت قرار گیرد و سیاست های کلی این بخش اعلام شود. دولت از چندی پیش قرار است طرح مسکن اجتماعی را ارائه کند درحالیکه این موضوع هنوز عملی نشده و به همین دلیل سرمایه گذاران صنعت ساختمان و مسکن افق روشنی را در این بخش نمی بینند. عضو کمیسیون عمران تصریح کرد: اگر سرمایه های بخش خصوصی از صنعت ساختمان و مسکن خارج شود بسیار خطرناک است و ممکن است تجربه های تلخ گذشته یعنی سرازیر شدن نقدینگی به بازارهای سکه، ارز و خودرو باز هم تکرار شود. هاشمی گفت: رونق بازار مسکن به لحاظ تأثیر در اشتغال زایی حائز اهمیت است و بی توجهی به این بخش خسارت هایی جبران ناپذیر و بسیار سنگینی را به جامعه و اقتصاد کشور وارد می کند. * رکود بازار مسکن به دلیل ارزانی قیمت هاست آزران یکی از مشاوران املاک فعال در تهران در پاسخ بهاين که وضعیت بازار مسکن چگونه است و برای خروج از رکود حاکم بر این بازار دولت چه کار باید بکند، اظهار داشت: خرید و فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع حدود 60 الی 65 درصد کاهش یافته و دلیل آن هم ارزانی قیمت مسکن است چون هر چقدر قیمت ها کاهش یابد مردم میل کمتری به خرید مسکن دارند. وی افزود: پارسال شهریور ماه قیمت هر متر آپارتمان در منطقه سعادت آباد 5 میلیون و 200 هزار تومان بود که قیمت ها در آذرماه به 7 میلیون و 800 هزار تومان و در اسفندماه به 9 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافت ولی امسال قیمت ها به قیمت آذرماه پارسال یعنی حدود 7 میلیون و 800 هزار تومان برگشته است. آزران اظهار داشت: پارسال شهریورماه زمانی که دلار شروع به گران شدن کرد ملک همچنان در رکود بود و کم کم از مهرماه شروع به حرکت کرد بنابراین مسکن از مهر ماه تا آبان ماه یک تورم، از آبان تا بهمن ماه یک تورم و از بهمن تا اردیبهشت ماه امسال یک تورم دیگر را تجربه کرد. وی افزود: تهران حدود 800 هزار واحد مسکونی در سال کم دارد که سالانه معمولا حدود 500 هزار واحد مسکونی تولید می شود بنابراین اگر سالانه 800 هزار واحد تولید شود بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد می شود. این فعال بازار مسکن تصریح کرد: اگر بخواهیم بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل را حفظ کنیم باید پایتخت عوض شود تا همه چیز در تهران متمرکز نشود. آزران در پاسخ به سؤال خبرنگار فارس مبنی بر اینکه شما از ارزانی مسکن می گویید در حالیکه خریداران واقعی مسکن علت عدم موفقیت در خرید مسکن را قیمت بالای آن ذکر می کنند و معتقدند که قیمت مسکن گران است، گفت: وقتی دلار به 3 هزار تومان رسید قیمت خودرو 3 برابر افزایش یافت و اصلا پایین نیامد اما ملک نسبت به دلار 3 هزار تومانی 2.5 برابر افزایش یافت بنابراین به نظرم الان قیمت مناسب است و در کف است. * رونق بازار مسکن در تهران از جنوب آغاز می شود این فعال بازار مسکن در پاسخ به اين سؤال مبنی بر اینکه انتظار می رفت که با افزایش وام مسکن، این بازار از رکود خارج شود ولی عملا این اتفاق نیفتاد، اظهار داشت: افزایش تسهیلات الان در مناطقی که قیمت ها بالاست چندان تأثیرگذار نیست ولی این وام ها قدرت خرید در کرج و جنوب شهر را بالا می برد و سازنده ها که سود بیشتری از فروش می برند در مناطق شمال شهر اقدام به خرید می کنند یعنی پس از رونق فروش در جنوب شهر، رونق به شمال شهر و مناطق گران قیمت می رسد و به این ترتیب رونق در کل بازار جنوب و شمال حاکم می شود. وی افزود: سال 86 که بازار دچار رکود شده بود باز هم حرکت به سمت رونق از سمت جنوب شهر تهران آغاز و شروع به حرکت کرد بهرحال این رکود هر 4 یا 5 سال پیش می آید و اینطور نیست که فعالان بازار با این رکود آشنا نباشند. * مردم خرید مسکن را نوعی ریسک می دانند قائمی سازنده مسکن در پاسخ به سوال در مورد اینکه در حال حاضر بازار مسکن برای شما سازنده ها چگونه است،گفت: در این 6 ماه ما سازنده ها سودی که نداشته ایم متضرر هم شده ایم، سود ما سازنده ها از ساخت و ساز حدود 20 تا 30 درصد است که تقریبا 20 درصد قیمت مسکن کاهش یافته است پس عملا نه تنها سود نکرده ام بلکه کلی وقت و انرژی هم صرف این کار کرده ایم. وی افزود: الان مسکن راکد است و مردم نمی دانند که اقدام به خرید مسکن بکنند یا خیر، و منتظر روابط ایران و آمریکا هستند چون فکر می کنند خرید مسکن الان برای آنها ریسک دارد و نباید عجله کنند. این سازنده مسکن در پاسخ به سؤال اين که مردم دلیل نخریدن مسکن را گرانی آن می دانند، گفت: چطور مردم قبلا داشتند بخرند ولی الان که قیمت ها ارزان تر شده ندارند که بخرند، مردم به این دلیل اقدام به خرید نمی کنند که خریدن را نوعی ریسک می دانند و به همین دلیل هم سرمایه گذاری نمی کنند. قائمی در پاسخ به این سؤال که چرا افزایش وام باعث رونق این بازار نشد، تصریح کرد: افزایش وام 15 میلیونی اثر چندانی بر خرید مسکن ندارد با این قیمت ها با 15 میلیون تومان حتی در مناطق متوسط شهر 2 یا 3 متر بیشتر نمی توان آپارتمان خرید. تنها کاری که دولت برای رونق در بخش مسکن می تواند انجام دهد این است که به مردم اطمینان دهد که اگر سرمایه اشان را برای خرید مسکن صرف کردند متضرر نمی شوند. وی افزود: اگر بازار مسکن مدتی دیگر در همین رکود بماند قطعا از این بازار خارج می شوم و سرمایه ام را وارد کار دیگری می کنم. * تولید در ایران فاقد ارزش است این سازنده مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا مایل هستید سرمایه اتان را به تولید وارد کنید، گفت: خیر، سرمایه ام را به کار تولید وارد نمی کنم چون چیزی که در این مملکت فاقد ارزش است کار تولیدی است. قائمی اظهار داشت: دوستان و آشنایانی دارم که وارد کار تولیدی شده اند و با مشکلات بسیاری زیادی مواجه شده اند و حتی سرمایه خود را در مسیر تولید از دست داده اند بنابراین من به هیچ عنوان سرمایه ام را وارد کار تولیدی نمی کنم.